?估计在八九月份，按照法规规章出台的惯例，在各地上报改革建议和调研结果后，“土地储备管理办法草案”也将随之形成，并上报到上级有关部门进行会签后，最终出台《土地储备管理办法》。国土资源部有关负责人对记者表示，目前该部的《土地储备管理办法》正在加紧制订中，新办法将对现在的土地储备制度产生重大影响。 





　　按照该负责人的说法，此次土地储备制度改革，核心工作就是通过法律的形式，为地方土地储备机构“定位”。《土地储备管理办法》将从土地储备职能、范围、拆迁、规划、前期开发、资金管理和储备土地供应等方面，严格规范地方政府行为，保证地方政府最大限度地按照公共利益开展土地储备工作。 





　　现行制度缺陷 





　　1996年上海市成立我国第一家土地储备机构--土地发展中心，随后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等大中城市也先后成立了土地储备机构。2001年4月30日，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确“地方政府要对建设用地试行收购储备制度”，之后全国大部分城市很快就开始了模仿和推行。目前全国已累计成立了2000多家土地储备机构。 





　　虽然目前国内大部分市、县都已经制定了地方性的土地储备制度，如上海、杭州、青岛、武汉、福州等市都以人民政府的名义颁布了土地储备实施办法，但是国家至今还没有制定一部全国通用的有关土地收购储备的法律法规。这些地方上的土地储备机构运作模式，但其主要功能就是实施土地收购、整理、出让等工作，因此土地储备也就成为了地方政府土地财政的“蓄水池”。 





　　“现在土地储备已成为众矢之的。”业内人士直言不讳的表示，“问题之一是土地储备制度的建立使地方政府完全垄断了土地一级市场。这是目前土地储备机构最大的问题”。 





　　由于土地储备机构在收购、储备土地的过程中，往往要花费巨大的成本，所以地方政府在进行土地出让时，就会扩大自己的权力，人为地制造土地卖方市场。该人士指出，“全国绝大部分地方土地储备机构为了获取较大收益，大都只收购级差地租高、增值潜力大的城市存量土地。” 





　　在土地储备机构定位问题上，“土地储备机构是否能够代表国家行使土地管理权，是否具备市场主体资格，有无强制收购土地的权力，如何保证公共利益等等，都没有定论，这就使得土地收购储备机构的运行缺乏统一性，无规章可循，各地只能自行探索，各行其是”。国土资源部土地管理中心一位专家在接受记者采访时表示，所以，“要想真正调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，当务之急就要是解决土地储备管理问题。” 





　　土地融资将受限 





　　其实，土地储备机构一个重要的职能是融资，可以说，房地产贷款的风险实际上在很大程度上维系在土地储备抵押贷款上。 





　　据了解，土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物、场地平整费、缴纳土地出让金等。目前很多土地储备机构通过以政府担保的方式和土地使用权抵押两种方式，从银行贷款或得到授信额度的贷款。但从实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题，由于土地收购储备机构定位不明晰，导致土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质也无法明晰。 





　　据中国人民银行2005年初的一份报告显示，2005年1季度末政府土地储备机构贷款余额达到950亿元，几乎占到地产开发贷款的一半。央行在《报告》中提示，银行土地开发贷款面临四方面风险：一是土地储备中心资产负债率较高；二是银行难以对土地储备中心进行有效监管；三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施；四是土地储备中心的运营风险。 





　　而在7月14日银监会主席刘明康向主要商业银行负责人表示，当前银行业金融机构要高度关注七大风险，其中之一就是要关注土地储备贷款风险。 





　　对此，国土资源部有关人士表示，一些城市，依靠土地储备抵押贷款，通过贷款发展城市，通过发展又抬升楼市，循环往复，在繁荣中潜藏着隐忧，如果房地产市场一旦出现停滞迹象，各个环节都将受到冲击。现在各大相关主管部门已经形成共识，对土地储备抵押贷款应该纳入合理的轨道之中。